Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.
Istota umowy przedwstępnej polega na tym, że dłużnik zobowiązany jest wobec wierzyciela do świadczenia polegającego na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli, które wraz z oświadczeniem woli wierzyciela składa się na umowę przyrzeczoną.
W przeciwieństwie zatem do innych umów zobowiązujących z umowy przedwstępnej nie wynika obowiązek świadczenia, który bezpośrednio pozwoli osiągnąć stronom zamierzony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy jedynie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, która wspomniany cel będzie realizowała
Istotne elementy umowy przedwstępnej
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
W umowie przedwstępnej można określić termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.
Jeśli ww. termin nie został oznaczony, umowa ostateczna powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Nie można jednak żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli termin do jej zawarcia nie został wyznaczony w ciąg roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna bez określonego w jej treści terminu wykonania umowy przyrzeczonej jest zatem ważna, ale jeżeli po zawarciu tej umowy strona uprawniona nie wyznaczy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej tego terminu, to nie będzie można jej wykonać.
Forma umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna co do zasady może być zawarta w dowolnej formie, nawet gdy szczególna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej
Przede wszystkim strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli umowa przedwstępna zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej.
Przedwstępna umowa notarialna gwarantuje więc niezmienność deklaracji m.in. w zakresie ceny i doprowadzenia do zawarcia umowy zasadniczej kupna albo sprzedaży mieszkania (przeczytaj więcej: Notariusze doradzają umowy przedwstępne przy zakupie mieszkań).
Ponadto, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Należy przy tym pamiętać, że upływ wyżej opisanego jednorocznego terminu do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powoduje upadek całego zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, czyli wygaśnięcie:
- uprawnienia wierzyciela do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
- roszczenia o zawarcie umowy,
- roszczenia odszkodowawczego.
A jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.